Imóvel pode ser transferido para empresa sem ITBI e sem escritura pública em casos de integralização de capital

A transferência de imóveis para pessoas jurídicas é uma operação cada vez mais comum em planejamentos patrimoniais, reorganizações societárias e estruturas empresariais familiares. Em determinados casos, essa transferência pode ser feita por meio da integralização do imóvel ao capital social da empresa, com afastamento da cobrança de ITBI e sem necessidade de lavratura de escritura pública.

A Constituição prevê que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital social. Em outras palavras, quando o sócio transfere um imóvel para a empresa como forma de integralizar o capital que subscreveu, pode haver imunidade tributária.

Esse entendimento, no entanto, possui limites importantes. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 796, fixou que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social efetivamente integralizado. Assim, se o imóvel é transferido por valor superior ao montante destinado ao capital social, o excedente pode ser objeto de cobrança pelo Município.

Outro ponto relevante é que a operação pode dispensar escritura pública notarial. A legislação empresarial prevê que o ato societário arquivado na Junta Comercial pode servir como documento hábil para a transferência dos bens conferidos ao capital social. Isso não significa, porém, que a transferência se aperfeiçoe automaticamente. O imóvel somente passa a pertencer à empresa após o devido registro do título na matrícula perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

Também é necessário cuidado especial quando a empresa exerce atividade imobiliária, como compra e venda, locação ou administração de imóveis. Nesses casos, a aplicação da imunidade pode ser questionada.

Portanto, a integralização de imóvel ao capital social pode ser uma ferramenta legítima de organização patrimonial e societária, inclusive com relevante impacto tributário. Contudo, sua utilização exige análise prévia da estrutura da empresa, da finalidade da transferência, do valor atribuído ao imóvel, da atividade econômica exercida e das exigências do Município e do Registro de Imóveis.

Está avaliando a constituição de uma holding familiar ou a transferência de imóveis para uma pessoa jurídica?

No Nogueira & Pinheiro Advogados Associados, a análise de operações patrimoniais e societárias é conduzida com atenção aos aspectos tributários, societários, registrais e estratégicos envolvidos, sempre a partir das particularidades de cada caso concreto.