STJ fixa regra sobre o ITBI: base de cálculo deve refletir o valor de mercado do imóvel (Tema 1.113)

Quem compra ou vende imóvel no Brasil já passou (ou vai passar) por isso: chega a hora de pagar o ITBI e, de repente, o Município calcula o imposto com base em um “valor de referência” ou até puxa o IPTU como piso — e a conta sobe. Em decisão julgada sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.113), o Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu parâmetros claros para esse cálculo, trazendo mais previsibilidade para o contribuinte.

No julgamento do Tema 1.113, a Primeira Seção do STJ fixou três teses centrais sobre o ITBI em operações de compra e venda:

1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, e não está vinculada ao IPTU (nem pode usar o IPTU como “piso”)

   
   

2. O valor declarado na transação pelo contribuinte presume-se compatível com o mercado — e o Município só pode afastar isso com processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN.

   
   

3. O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em “valor de referência” unilateral, definido sem considerar as particularidades do imóvel e do negócio.

POR QUE ESSA DECISÃO IMPORTA NA PRÁTICA?

Porque o ITBI incide na transmissão e, na vida real, dois imóveis no mesmo prédio podem ter valores bem diferentes (andar, reforma, estado de conservação, urgência do vendedor, forma de pagamento etc.). O STJ reforçou justamente isso: “valor venal”, para ITBI, deve ser entendido como valor de mercado, considerando o imóvel e a negociação concreta.

E tem um ponto decisivo: se o Município discordar do valor declarado, não basta impor um número “de tabela”. Ele precisa seguir o caminho correto, garantindo contraditório e ampla defesa no procedimento de apuração.

PAGUEI ITBI MAIOR DO QUE DEVERIA. DA PARA REVERTER?

Como regra geral, o CTN prevê a possibilidade de restituição de tributo pago indevidamente ou “maior que o devido” e estabelece prazo para pleitear essa devolução.

Se você foi recolheu ITBI com base em “valor de referência” ou em piso atrelado ao IPTU, vale checar a viabilidade de revisão, especialmente se você tiver:

• escritura/contrato com o valor real da transação;

• comprovantes de pagamento do ITBI;

• eventuais comunicações/guia do Município com a metodologia usada.

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